نقل الملكية العقارية هي ذاتها عملية نقل الملكية القانونية للملكية من شخص أو كيان إلى آخر. في معظم البلدان ، يقوم وكيل النقل أو المحامي بإجراء هذه العملية ، ولكن هذا ليس هو الحال دائمًا في دبي ، وغالبًا ما يُترك للموظفين الإداريين أو الوكلاء العقاريين عديمي الخبرة أو غير المؤهلين أو الذين يعملون فوق طاقتهم ، والذين يركزون بشكل أكبر على عملية البيع التالية بدلاً من إكمال نقل الملكية العقارية بشكل صحيح.
ومع ذلك ، أصبحت فوائد استخدام الناقل أكثر وضوحًا في دبي مع زيادة المعاملات العقارية من حيث الحجم والسعة.
من المؤكد أن استخدام ناقل هو أفضل وسيلة للتعامل مع جميع الجوانب القانونية المعقدة والتي تستغرق وقتًا طويلاً لنقل الملكية. من الضروري ضمان حماية جميع الأطراف بموجب القانون.
المحامي المعني بالنقل هو الشخص الذي يأخذ رغبات المشتري والبائع ويترجمها إلى واقع قانوني. يقومون بصياغة الوثيقة القانونية الصحيحة وتسجيل الأعمال المناسبة أو الصكوك العقارية المماثلة. للقيام بذلك ، سيحدد المحامي شكل المستند المناسب لنقل الملكية ، ومن يجب أن يوقع ، وكيف سيحتفظ الملاك الجدد بحق الملكية ، وما هي المصالح التي سيتم نقلها بالضبط في العقار ، وأكثر من ذلك.
كيف يتم النقل القانوني والسليم لملكية العقار إلى المشتري؟
داخل أبو ظبي دبي الشارقة وخارج المنطقة الحرة لسوق أبوظبي العالمي
يجب تسجيل نقل ملكية العقار إلى المشتري في دائرة التسجيل العقاري في أبوظبي (LRD). لا يمكن تسجيل مصالح المشترين بموجب عقود البيع.
مطلوب حضور شخصي من قبل جميع الأطراف المعنية (مثل المشتري أو البائع أو المرتهن أو السمسار العقاري) في دائرة الأراضي والأملاك لإكمال عملية الموافقة على عقد البيع وتسجيله. يجوز لأي طرف غير قادر على الحضور شخصيًا تعيين ممثل عن طريق توكيل رسمي ، سواء تم تنفيذه أمام كاتب عدل في أبو ظبي أو تم تنفيذه في الخارج ومصادق عليه ومعتمد للاستخدام في دولة الإمارات العربية المتحدة.
يجب على الأطراف التوقيع على النماذج المعيارية ذات الصلة في LRD وتستخدم شيكات المدير بشكل شائع لدفع ثمن الشراء وهي مطالبة بدفع الرسوم الناشئة عن نقل الملكية العقارية. من المحتمل أن تكون الموافقة الخطية مطلوبة من أي شخص لديه مصلحة أمنية على الممتلكات التي يتم بيعها ومن أي شاغلين للعقار لتأكيد إخلاءهم.
ستطلب LRD مستندات إضافية اعتمادًا على طبيعة المعاملة. لنقل العقارات داخل مجتمع رئيسي ، ستكون هناك حاجة إلى شهادة عدم ممانعة من المطور الرئيسي وسيتم إصدارها فقط إذا تم دفع جميع رسوم الخدمة أو المجتمع حتى الآن من قبل البائع وفي حالة عدم وجود مشكلات معلقة مثل خرق قواعد ولوائح المجتمع.
إذا كانت العقارات التي يتم نقلها عبارة عن قطعة أرض سيتم تطويرها ، فمن المحتمل أيضًا أن تكون شهادات عدم ممانعة مطلوبة من دائرة النقل وهيئة مياه وكهرباء أبوظبي وهيئة الاتصالات ذات الصلة.
بعد الحضور في LRD ، تتم معالجة طلب التحويل. قد يكتمل هذا في نفس اليوم أو في غضون أيام قليلة. عند الانتهاء من LRD تصدر شهادة ملكية جديدة باسم المشتري. إذا كان المشتري قد منح رهنًا عقاريًا على العقار ، فستقوم دائرة الأراضي والأملاك بإصدار سند الملكية الأصلي إلى المرتهن.
مواضيع متصلة في منصة محامي الإمارات :
- توثيق العقود التجارية في دبي ابوظبي الإمارات
- صيغة نموذج وكالة خاصة في الإمارات
- قواعد حوكمة الشركات الجديدة في دولة الإمارات العربية المتحدة
- تعديلات جديدة على قانون الإفلاس الإماراتي
- محامي صياغة عقود واتفاقيات في الإمارات
ما هي متطلبات نقل ملكية المتوفى في الامارات ؟
في دولة الإمارات العربية المتحدة ، تسترشد الشريعة الإسلامية بالميراث بالنسبة للمواطنين المسلمين ، بينما يمكن تطبيق قانون البلد الأم للمتوفى على الوافدين غير المسلمين. الشريعة ليست قانونًا مقننًا . وينظر قاض واحد أو أكثر في مسائل الميراث المعروضة على محاكم دبي.
على عكس بعض الولايات القضائية الغربية ، لا يوجد نظام سابقة في محكمة دبي أو الإمارات العربية المتحدة. بالإضافة إلى ذلك ، هناك العديد من أوجه عدم اليقين فيما يتعلق بقضايا الميراث العقاري.
على عكس الولايات القضائية الأخرى ، لا تمارس دولة الإمارات العربية المتحدة “حق البقاء على قيد الحياة” (تنتقل الملكية إلى مالك مشترك على قيد الحياة عند وفاة الآخر ، كما هو الحال في ولايات الكومنولث القضائية) ، وستحتاج المحاكم المحلية إلى اتخاذ القرارات النهائية على ملكية العقارات.
هذا هو السبب في أن تقديم سجل الوصايا الجديد لمركز دبي المالي العالمي والوصايا (DIFC WPR) يعد خيارًا رائعًا للمغتربين غير المسلمين الذين يعدون وصايا مركز دبي المالي العالمي لضمان انتقال ممتلكاتهم في دبي إلى ورثتهم المختارين وفقًا لرغباتهم.
ما هي مخاوف الميراث الأكثر شيوعًا للعملاء الذين يمتلكون عقارات هنا وما هي الحلول؟
المخاوف الأكثر شيوعًا هي من المغتربين الذين اشتروا عقارات هنا إما باسمهم الفردي أو بالاشتراك مع أزواجهم. قد يتم الخلط بينهم حول قوانين الميراث التي تنطبق على أصولهم عند زوالهم ، وعادة ما يفترضون أن قوانين بلدهم الأم تسود تلقائيًا على قوانين الإمارات العربية المتحدة المحلية.
كقاعدة عامة ، يتم التعامل مع قضايا الإرث في مثل هذه الحالات وفقًا للشريعة. تعمل الخلافة بموجب الشريعة بشكل أساسي من خلال نظام الإرث القسري أو الأسهم المحجوزة.
بالنسبة لغير المسلمين ، لديهم الآن خيار تسجيل وصية لدى مركز دبي المالي العالمي WPR ، مما سيوفر اليقين في تمرير عقاراتهم في دبي إلى ورثتهم المختارين أو يمكنهم نقل العقارات غير المرهونة إلى شركة خارجية. تعتمد الحلول المقدمة على كل حالة على حدة ، ومن ثم ينبغي طلب المشورة القانونية منذ البداية.
لماذا من المهم للوافدين الذين يعيشون في الإمارات العربية المتحدة أن يكون لديهم وصية ، وما هي عواقب عدم وجود وصية؟
بالنسبة للوافدين الذين يعيشون في الإمارات العربية المتحدة ، هناك سبب بسيط للغاية لتقديم وصية ؛ بشكل عام ، تلتزم محاكم دولة الإمارات العربية المتحدة بقانون الشريعة حيث لا توجد إرادة. هذا يعني أنك إذا ماتت بدون وصية ، فإن المحاكم المحلية ستفحص عقارك وتوزعها وفقًا لأحكام الشريعة الإسلامية.
سيتم تجميد جميع الأصول الشخصية للمتوفى ، بما في ذلك الحسابات المصرفية ، حتى يتم الوفاء بالالتزامات. الزوجة الباقية على قيد الحياة والتي لديها أطفال مؤهلة للحصول على ثُمن تركة زوجها المتوفى ، ويستحق الزوج الباقي على قيد الحياة والذي لديه أطفال ربع تركة زوجته المتوفاة.
سيتم توزيع ما تبقى من التركة على أفراد الأسرة الآخرين ، اعتمادًا على من ينجو من المتوفى في تاريخ الوفاة. سيتم تطبيق هذا التوزيع تلقائيًا بدون وصية أو تخطيط تعاقب.
سيتم تجميد حتى الأصول المشتركة حتى يتم الفصل في مسألة الميراث من قبل المحاكم المحلية. لا يوجد أيضًا نقل تلقائي للأسهم فيما يتعلق بالأعمال التجارية. غالبًا ما تكون إدارة التركة في حالة عدم وجود وصية طويلة ومكلفة ومعقدة ، ناهيك عن الخلافات المطولة مع الورثة.
ما هي الأداة الأكثر شيوعًا التي يتم استخدامها لتمرير الأصول عند الموت وما هي خصائصها الرئيسية؟
الوصية هي الأداة الأكثر شيوعًا المستخدمة لنقل الأصول إلى الورثة الذين يختارهم المتوفى ، وهي توضح بالتفصيل كيف ترغب في توزيع تركتك بعد وفاتك. بصرف النظر عن إملاء من يجب أن يرث أصولك ، يمكن أيضًا استخدام الوصية لتحديد رغبات أخرى مثل الأوصياء على المدى الطويل لأطفالك والمنفذين والهدايا المحددة. يمكن للمرء أيضًا اللجوء إلى وضع المزيد من الخطط الإستراتيجية مثل إنشاء صندوق ائتماني أو حلول خارجية أكثر تعقيدًا اعتمادًا على الظروف المالية أو العائلية.
لقد سمعت مؤخرًا عن سجل وصايا وصايا الوصايا الجديدة في مركز دبي المالي العالمي. كيف يساعد تشكيل السجل المغتربين مع الأصول في دبي؟
يوفر سجل الوصايا والتركات الجديد في مركز دبي المالي العالمي آلية لغير المسلمين الذين لديهم أصول في دبي فقط لتمرير أصولهم وفقًا لرغباتهم. توفر القواعد لغير المسلمين ، المقيمين و / أو غير المقيمين في دبي ، الخيار والحق في اختيار الطريقة التي يتم بها توزيع أصولهم ؛ سيكون لديهم الحرية في توزيع أصولهم كما يحلو لهم.
باعتباره أحد اختصاص “القانون العام” ، يوفر استخدام إجراء WPR في مركز دبي المالي العالمي اليقين ويوفر عملية إدارية سريعة لعقار المتوفى غير المسلم في دبي. ويتعزز ذلك من خلال عملية التعاون المتفق عليها بين سلطة تسوية المنازعات في مركز دبي المالي العالمي ودائرة الأراضي والأملاك في دبي والتي ستسهل النقل السلس للممتلكات خلال مرحلة الخلافة. وهذا بدوره سيعزز الثقة والاستثمار الرأسمالي والنمو الاقتصادي.
هناك أحكام خاصة تتعلق بالمبيعات على الخارطة – نقل الملكية العقارية
داخل المنطقة الحرة لسوق أبوظبي العالمي
في المنطقة الحرة لسوق أبوظبي العالمي (ADGM) ، يجب تسجيل المصالح العقارية المعترف بها من قبل ADGM في سجل الأراضي في ADGM. يجب أيضًا تسجيل اتفاقيات إنشاء وسائل نقل الملكية العقارية . يتحمل المانح مسؤولية تسجيل النقل.
يقع الالتزام على مانح وسيلة النقل لتسجيلها ، ورسوم التسجيل هي 2 ٪ من إجمالي قيمة الفائدة المنقولة (مع عدم وجود حد أقصى). يجب أن يتم نقل البيانات باللغة الإنجليزية ، وإذا لم يكن الأمر كذلك ، فيجب توفير ترجمة إلى اللغة الإنجليزية.
الفائدة المطلوب تسجيلها لا تنقل أي مصلحة في الممتلكات العقارية حتى يتم تسجيل الأداة.
مراجعة صفقة العقار وصياغة خطة عمل مفصلة
- اكمال جميع الأوراق مع الوسيط / المشتري / البائع – بما في ذلك التفاوض وصياغة ومراجعة مذكرات التفاهم واتفاقيات البيع
- استكمال جميع الأوراق مع المطور – بما في ذلك تسهيل دفع أي رسوم خدمة والتقدم بطلب للحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC)
- اكمال جميع الأعمال الورقية مع أي بنك / مزودي الرهن العقاري – بما في ذلك طلب / تسوية الالتزامات وتوقيع / جمع الأوراق في البنك / مزودي الرهن
- إنشاء بيانات التسوية المالية وإعداد الملف والشيكات قبل التحويل
- إكمال جميع الأوراق مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي – بما في ذلك التمثيل عند النقل النهائي للعقار لضمان النقل الآمن للملكية
- استكمال جميع الأوراق مع شركات المرافق (DEWA / Empower / Emicool / Palm Utilities) – بما في ذلك التسجيل وطلب الفواتير النهائية والودائع الأمنية.
- التعامل مع التحويل الآمن لأموال البيع النهائي وسندات الملكية الجديدة
- نجب عن أي استشارات قانونية قد ترغب بها ، وقدم الدعم والتوجيه بشأن الوثائق / الإجراءات المطلوبة وتمثل بشكل عام اهتماماتك لضمان نقل سلس وسريع لملكية الملكية
ربما تجري عملية بيع خاصة مع مشترٍ أو بائع (لا يوجد وكلاء متورطون) ولكنك لا تزال بحاجة إلى بعض الدعم أو التوجيه بشأن العمليات والإجراءات المتضمنة.
أو ربما ترغب فقط في الحصول على ممثل طرف ثالث مستقل لمساعدتك على أرض الواقع في دبي؟
إذا كان هذا يبدو مألوفًا ، فقد تكون خدمة نقل الملكية العقارية الخاصة بنا هي ما تبحث عنه تمامًا. سيوفر الراحة لوجود شخص يرشدك خلال كل شيء خطوة بخطوة بالإضافة إلى توفير الوقت والتكلفة.
فوائد استخدام خدمة نقل الملكية العقارية من محامي عقارات مؤهل
- ناقلو العقارات مؤهلون قانونًا ولديهم معرفة متخصصة بقواعد وأنظمة دائرة الأراضي والأملاك في دبي
100٪ ركز على نقل الملكية العقارية – وليس المبيعات / العمولات - نصيحة بسيطة ونزيهة بشأن المعاملة والتوجيه / الدعم من خلال جميع الإجراءات المعنية
- تقديم تحديثات وتعليقات منتظمة في كل مرحلة من مراحل العملية
- تكاليف تنفيذ منخفضة – أرخص من الاستعانة بالمحامين أو سماسرة العقارات
- سعر ثابت – بغض النظر عن مدى تعقيد الإجراءات / المعاملة
- يضمن أوقات إنجاز أقصر – عمليات نقل أسرع وأسهل وأقل إرهاقًا
- سجل حافل بالنجاح في مجموعة واسعة من المسائل المتعلقة بالممتلكات.