إن حالات بطلان عقد البيع تعد متنوعة للغاية؛ وتتنوع الدعاوى القضائية حسب كل حالة؛ ولكن فسخ عقد البيع للغش والتدليس من أهم أسباب الفسخ ويتم رفع دعوى خاصة بذلك.
لهذا في ذلك المقال سنوضح نحن مكتب مريم أحمد سالم للمحاماة والاستشارات القانونية كيف يمكنك رفع دعوى فسخ عقد بيع للغش والتدليس في الإمارات.
أولا:- مفهوم عقد البيع
عقد البيع هو عقد يرد على الملكية؛ وتعد الغاية من إبرام عقد البيع هو نقل ملكية المبيع من البائع إلى المشترى؛ ويعد عقد البيع من العقود الملزمة للجانبين؛ ويلقي على عاتق طرفيه بالتزامات متبادلة؛ ولقد نصت المادة 489 في قانون المعاملات المدنية الإماراتي على “البيع هو مبادلة مال غير نقدي بمال نقدي.” إذن فإن قانون المعاملات المدنية الاتحادي وضح أن عقد البيع ينقل الملكية من البائع إلى المشترى ويولد التزاما على عاتق البائع بنقل الملكية ويلتزم بالقيام به.
شرح دعوى صحة توقيع على عقد بيع شقة بالإمارات 2023
خصائص عقد البيع:
يتمثل عقد البيع بمجموعة من الخصائص كالتالي:
عقد رضائي
يعد عقد البيع من العقود الرضائية والتي تنعقد بمجرد الإيجاب والقبول ولا يحتاج انعقاده إلى أي إجراء شكلي؛ ويتم بمجرد اتفاق طرفيه أيا كانت طريقة التعبير عن هذا الاتفاق سواء كانت كتابة أو مشافهة؛ ولكن قاعدة رضائية عقد البيع ليست متعلقة بالنظام العام؛ حيث يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على عدم انعقاد العقد بينهما إلا بالكتابة مثل أن يحرر البيع في محرر الرسمي؛ وفي تلك الحالة يصبح العقد من العقود الشكلية أو الرسمية ولا يكفي لانعقاده اقتران الإيجاب والقبول ولكن يجب أن تكون نية المتعاقدين قد اتجهت صراحة إلى ذلك؛ ولكنه لم يقصد من الكتابة أن تكون الإثبات فقط وعند الشك تكون الكتابة للإثبات فقط.
دعوى بطلان عقد بيع للغبن في دبي بالإمارات
عقد ملزم للجانبين
يعد عقد البيع من العقود الملزمة للجانبين؛ وهذا لأنه بمجرد انعقاده ينشئ التزامات متبادلة على عاتق طرفيه؛ فكل من طرفيه هما دائن ومدين في ذات الوقت؛ فالبائع يقع عليه التزاما بنقل ملكية والالتزام بالتسليم والالتزام بالضمان والمشترى يكون ملتزما بدفع الثمن وبتسليم المبيع؛ ويوجد ارتباط بين التزامات البائع والتزامات المشتري.
عقد معاوضة يتم بمقابل نقدي
يعد عقد البيع من عقود المعاوضات ؛ ألن كل من طرفي العقد يأخذ مقابلا لما يعطي، فالبائع يسلم المبيع إلى المشتري مقابل الثمن الذي يحصل عليه، والمشتري يدفع الثمن إلى البائع مقابل تسلمه المبيع. لذلك كان البيع من التصرفات التي تدور بين النفع والضرر، ويحتاج فيه إلى أهلية التصرف وقت إبرامه، بمعنى أن يكون كل من البائع والمشتري كأملي الأهلية، أما إذا كان أحدهما ناقص الأهلية فإن التصرف يكون موقوفا على إجازة الولي أو الوصي أو وفقا لأحد الأوضاع التي حددها القانون أو إجازة ناقص الأهلية بعد بلوغه سن الرشد.
استئناف دعوى فسخ عقد بيع في الإمارات
عقد ناقل للملكية
يعد عقد البيع من العقود الناقلة للملكية، حيث إن من أهم آثار عقد البيع بمجرد إبرامه هو نقل ملكية المبيع من ذمة البائع إلا ذمة المشتري ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك، وهذا ما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة ٥١١ من قانون المعاملات المدنية الاتحادي التي تقضي بأنه: “تنتقل ملكية المبيع من البائع إلى المشتري بمجرد تمام البيع ما لم يقض القانون أو الاتفاق بغير ذلك”
ولكن يمكن الخروج على تلك القاعدة حيث نص قانون المعاملات المدنية الاتحادي في المادة 1276 على “لا تنتقل ملكية المنقول غير المعين إلا بإفرازه”
ونصت المادة 1277 من ذات القانون على “لا تنتقل ملكية العقار ولا الحقوق العينية العقارية الأخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير إلا بالتسجيل وفقا لأحكام القوانين الخاصة به.”
بطلان عقد بيع وتسليم العقار للمالك بواسطة محامي إماراتي
ثانياً:- مفهوم الغش والتدليس في عقود البيع
يعرف الغش والتدليس بأنه استعمال أحد طرفي العقد مجموعة من الوسائل غايتها تضليل الطرف الآخر والحصول على رضاه في الموافقة على العقد ؛ و يعد التدليس هو نوع من الغش يصاحب تكوين العقود وهو إيقاع المتعاقد في غلط يدفعه إلى التعاقد نتيجة لاستعمال الحيلة حيث أن التدليس يؤدى إلى الغلط ويعد التدليس هو عيب في الارادة يجعل العقد قابل للإبطال حيث أن التدليس هو نتيجة مريحة والحيلة تعد خطأ عمدي يستوجب التعويض طبقاً لقواعد المسؤولية التقصيرية.
شروط التدليس في عقد البيع :
حتى يقع التدلي في عقود البيع فيجب أن تتوافر الشروط التالية :
الشرط الأول : استعمال الوسائل أو الطرق الاحتيالية
تعد الوسائل والطرق الاحتيالية عبارة عن عناصر مادية مثل الكذب أو مجرد الكتمان ؛ حيث اذا كان المدلس عليه جاهل بالامر المكتوم عنه و لا يستطيع أن يعرفه من طريق آخر، مثال: في عقود التأمين. ؤ يعترب تدليسا السكوت عمدا عن واقعة أو مالبسة إذا ثبت أن المدلس عليه ما كان ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة .
الشرط الثاني : نية التضليل
توافر نية التضليل لدى المدلس، مع قصد الوصول إلى غرض مشروع وهي التى تعد العنصر المعنوي ، أي أن تكون هذه الطرق الاحتيالية هى السبب في ايقاع المتعاقد الآخر في الغلط والذي دفع إلى التعاقد حيث إذا كان الغرض مشروعاً فلا يعد تدليساً.
الشرط الثالث : اعتبار التدليس الدافع للتعاقد
يجوز ابطال العقد للتدليس حيث إذا كانت الحيل التي لجأ اليها المتعاقدين أو النائب في التعاقد عنه بحيث لولاها ما أبرم الطرف الثاني العقد .
الشرط الرابع : أن يكون التدليس صادر من المتعاقد الآخر أو على الأقل يكون متصلا به .
يجب أن تكون الأسباب الاحتيالية صادرة من المتعاقد الآخر أو يكون على علم به ؛ وان يكون التدليس متصلاً بأحد المتعاقدين ؛ فلو أن توافر واستخدام الطرق الاحتيالية يف التدليس وكان القصد منها إيقاع المتعاقد الآخر بالغلط لدفعه إلى التعاقد فإن التدليس جيب أن يصدر من أحد المتعاقدين أو أن يكون مرتبطا به وليس الارتباط هنا أن يكون هذا الغير قد فعل الطرق الاحتيالية لمصلحة أحد المتعاقدين فقط اما يجب أن يصل العلم بذلك أي أن يقترن العلم مع الارتباط و يلزم لإبطال العقد على أساس التدليس أن تكون احليل قد صدرت من المتعاقد الآخر أو من أحد أتباعه أو من وسطه يف إبرام العقد أو ممن يبرم العقد لمصلحته.
نموذج عقد بيع عقار ورثة 2021 بيد محامي إماراتي
ثالثاً:- الاجراءات القانونية لفسخ عقد بيع للغش والتدليس
لمن وقع ضحية للغش والتدليس في عقود البيع فإنه يجب عليه الاستعانة بمحامى متخصص من مكتب مريم احمد سالم للمحاماة لأجل رفع دعوى فسخ لعقد البيع ويجب أن تتضمن صحيفة الدعوى البيانات التالية :
- اسم المدعى وجميع بياناته الشخصية .
- اسم المدعى عليه وجميع بياناته الشخصية.
- اسم المحكمة التى سترفع إليها الدعوى وفقاً لقواعد الاختصاص النوعى والمحلي.
- موضوع الدعوى وشرح الوقائع الخاصة بها.
- طلبات المدعى.
- توقيع المدعي.
استشارات قانونية ابوظبي دبي الشارقة الامارات 2022
صيغة و نموذج صحيفة دعوى ابطال عقد بيع للتدليس
فيما يلي صيغة ونموذج لصحيفة دعوى ابطال عقد بيع للتدليس؛ ويجب ملاحظة أنه يُفضل استشارة محامٍ من مكتب مريم احمد سالم للحصول على مساعدة قانونية وتخصصية في إعداد الوثائق القانونية.
في المحكمة الابتدائية/المحكمة العليا/المحكمة الإدارية (حسب الاختصاص)
دعوى ابطال عقد بيع للتدليس
رقم الدعوى: \_\_\_\_\_\_\_\_
أنا، \[اسمك الكامل\]، المقيم في \[عنوانك الكامل\]، أقدم هذه الصحيفة كدعوى قضائية لابطال عقد البيع المبرم بيني وبين \[اسم الطرف الآخر\]، المقيم في \[عنوان الطرف الآخر\]، وفقًا للبنود والأسباب التالية:
- يتعلق هذا الدعوى بعقد البيع الموقع بتاريخ \[تاريخ العقد\] بيني وبين \[اسم الطرف الآخر\]، والذي ينص على بيع \[وصف العقار أو الممتلكات المباعة\] مقابل \[قيمة البيع\] وفقًا للشروط المحددة في العقد.
- أود أن أؤكد أنني قد تعاقدت على الشراء بناءً على المعلومات والتصريحات التي قدمها \[اسم الطرف الآخر\]. ولكن بعد التحقيقات الأخيرة وتقديم دلائل وأدلة، تبيّن أن \[اسم الطرف الآخر\] قد قدم معلومات وتصريحات مضللة ومكذوبة بشأن العقار أو الممتلكات المباعة
- تم استخدام التدليس من قِبَل \[اسم الطرف الآخر\] للتلاعب بي وإقناعي بإبرام العقد. قدم \[اسم الطرف الآخر\] تصريحات كاذبة حول حالة العقار أو الممتلكات المباعة، بما في ذلك \[اذكر البنود الكاذبة المعلن عنها\]. وقد تسبب هذا التدليس في إبرام عقد بيع بناءً على معلومات غير صحيحة وضررًا ماليًا لي.
- يتعين على المحكمة إبطال العقد المذكور أعلاه بناءً على الأسباب المذكورة، وإعادة الأمور إلى حالتها قبل توقيع العقد. أطلب من المحكمة إصدار حكم يقضي بما يلي:
أ. إبطال العقد المبرم بيني وبين \[اسم الطرف الآخر\] بتاريخ \[تاريخ العقد\].
ب. إعادة المبلغ المدفوع من جانبي وفقًا للعقدإلى حسابي البنكي.
ج. التعويض عن الأضرار المالية والعاطفية التي تكبدتها نتيجة للتدليس وتنفيذ العقد بطريقة غير صحيحة.
- أتعهد بتقديم جميع الأدلة والشهود اللازمة لدعم حججي وإثبات أن \[اسم الطرف الآخر\] قد قدم معلومات مضللة وكاذبة.
- أطلب من المحكمة تحديد موعد للجلسة القضائية للنظر في هذه الدعوى، وأتعهد بالحضور والتعاون الكامل مع المحكمة والأطراف الأخرى في القضية.
وبناءً على ذلك، أطلب من المحكمة النظر في هذه الدعوى واتخاذ الإجراءات اللازمة وفقًا للقوانين والتشريعات المعمول بها.
تاريخ: \_\_\_\_\_\_\_\_
\[توقيعك\]
\[اسمك الكامل\]
\[عنوانك الكامل\]
استشارات قانونية ابوظبي دبي الشارقة الامارات 2022
يرجى ملاحظة أن الصحيفة المذكورة أعلاه هي مجرد نموذج، وقد تختلف المتطلبات والتفاصيل الدقيقة لصحيفة الدعوى حسب القوانين والأنظمة المحلية في بلدك. يجب عليك استشارة محامٍ أو خبير قانوني للحصول على نصيحة قانونية دقيقة وتخصصية في إعداد صحيفة الدعوى وتوجيهك في إجراءات المحكمة المناسبة.
دعوي فسخ عقد بيع للغش والتدليس بالإمارات
يعتبر مكتب مريم أحمد سالم للمحاماة والاستشارات القانونية ومقره الرئيسي في دبي و أبو ظبي من أفضل مكاتب الاستشارات القانوني حيث انه يتعامل مع أفضل المحاميين في ابوظبي و دبي لتقديم أفضل الخدمات القانونية والاستشارات القانونية حيث انه متعاقد مع أفضل محامي في دبي، لذا لا داعي للبحث عن ارقام محاميين في ابوظبي و دبي حيث يقدم لكم مكتب مريم أحمد سالم للمحاماة والاستشارات القانونية أفضل خدمة بجودة عالية وسعر منافس.
متخصصون في تقديم الاستشارات القانونية عبر طريقتين اما عبر الموقع الإلكتروني الخاص بنا حيث نقدم خدمة الاستشارة القانونية في ابوظبي و دبي وتحصيل الديون، كتابة العقود، كتابة المذكرات في جميع التخصصات، كالأحوال الشخصية ومن ضمنها الخلع والطلاق للضرر وفسخ عقد الزواج واسقاط الحضانة وكذلك القضايا المدنية من تعويض ومطالبة مالية.
والجنايات والجنح وتشمل قضايا السب، والقذف، والاعتداء على سلامة جسم الاخرين كالضرب، السرقة، الجرائم الإلكترونية وتقديم طلبات الاسترحام لذا في حالة رغبتكم في أي استفسار قانوني او استشارة قانونية والتواصل مع أفضل محامي في ابوظبي و دبي يرجى تحديد موعد استشارة قانونية او الاتصال عبر الارقام الموضحة عبر موقعنا الإلكتروني.
المصادر :