عقوبة إخلال المشتري بسداد الأقساط العقارية. المطور العقاري هو الشخص المرخص له بشراء العقارات وبيعها من أجل تطوير وتنفيذ المشاريع السكنية التي تقدم خدمات متكاملة في دولة الإمارات العربية المتحدة. جعل وجهة تم جلب الحضارة إلى البلاد.
التطوير العقاري هو تشييد المباني الاستثمارية كالمباني السكنية أو الفلل أو المرافق ،وتجهيزها للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية أو السياحية. المشتري هو المستثمر الذي يدخل في اتفاقية مع المطور العقاري لشراء منزل.
إذا فشل المشتري في دفع القسط الخاص به ،فهناك حقوق والتزامات قانونية.
تهتم دولة الإمارات العربية المتحدة بشدة بالعمل الذي يقدمه القطاع الخاص في مجال التطوير العقاري ،وقد جعلته قانونيًا من خلال إصدار اللوائح الخاصة بهذا العمل. كما عملت إمارة دبي على تطوير قوانين تنظم التوازن العادل بين جذب الاستثمارات وحماية المستهلكين وتزويد المقاولين بالتمويل الكافي. من ناحية أخرى ،يكون المطور مسؤولاً أيضًا عن تحديد حقوقه والتزاماته في العقد. من ناحية أخرى ،هم ملزمون بموجب القانون بالوفاء بمسؤولياتهم.
عادة يجب على أي شخص يرغب في شراء عقار في مشروع يعتمد عليه مطور عقاري أن يدفع الأقساط في مواعيد استحقاقها. في كلتا الحالتين ،يتلقى المطورون مدفوعات مقابل العقارات المباعة من قبل المستثمرين. نزاعات الملكية الناتجة عن هذا.
نصت أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم التسجيل العقاري الأولي في إمارة دبي ،المعدل بالقانون رقم (19) لسنة 2017 ،على أحكام تتعلق بإبقاء طرفي العقد فيما يتعلق بالتطوير العقاري أو الشراء. في بيئة آمنة وشفافة لضمان اكتمال مشروع البناء المتفق عليه في الوقت المحدد دون تأخير. يصف القانون التزامات كل من المطور والمشتري. يشرح القانون كيفية تنفيذ هذه الالتزامات عند انتهاكها.
إخلال المشتري بسداد الأقساط العقارية
إذا لم يدفع المشتري مدفوعاته في الوقت المحدد ،فسوف يتسبب ذلك في مشاكل للمشروع. لا يمكن للمطور الاستمرار في العمل في المشروع حتى يقوم بدفع مصاريفه الأخرى.
إذا كان المشتري غير قادر على الوفاء بالتزاماته التعاقدية ،ورفض دفع الأقساط في مواعيد استحقاقها ،يجب على المطور العقاري إخطار دائرة الأراضي للتحقق من صحة ادعاءات المطور العقاري. في حالة ثبوت إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية ،يجب على دائرة الأراضي والأملاك في دبي اتخاذ الخطوات التالية:
إرسال إشعار خطي للمشتري يفيد بضرورة الوفاء بالتزاماته التعاقدية خلال ثلاثين يومًا.
في تسوية ودية ،يوافق المطور والمشتري على تسوية نزاعهما. كما يوقعون على ملحق بعقدهم على الخارطة يصبح ملزماً لكلا الطرفين.
إذا لم يسدد المشتري الدفعات في الوقت المحدد ،فسيقوم المطور بإعطائه مستندًا يفيد بأنه سيتبع الإجراءات القانونية ،ويوضح نسبة إتمامه لعقد البيع على الخريطة.
لا يُمنح المطور العقاري مستندًا رسميًا إلا إذا ثبت أن المشتري لم يدفع بالفعل الأقساط المطلوبة في العقد ،ولم يف بالتزاماته التعاقدية المقررة وفقًا لتواريخها. ثم يمنح المطور العقاري هذه الوثيقة الرسمية.
يمكن للمطور ،بعد استلام المستند الرسمي ،اتخاذ الإجراءات ضد المشتري دون اللجوء إلى النظام القانوني ،حسب مقدار التطوير الذي تم إنجازه ؛
في حالة اكتمال الوحدة العقارية يحصل الطالب على (80٪) مما يلي:
يجب أن أستمر في تحصيل المدفوعات من المشتري وأن أتأكد من استلامه لبقية أمواله. إذا لم يدفع المشتري ،يجب أن أسجله باسمه.
اطلب من الإدارة بيع العقار بالمزاد العلني. سيدفع المشتري جميع التكاليف المتكبدة من هذا البيع. توافق الدائرة على ذلك وفق الإجراءات التي تعتمدها.
سينتهي العقد وفقًا لتقدير المالك لأنه مسجل في السجل العقاري.
يحق للمطور خصم ما لا يزيد عن 40٪ من قيمة عقد البيع من المبلغ المودع في حساب الضمان.
يجب إعادة أي دفعة زائدة تزيد عن 500 دولار إلى المشتري في غضون عام من تاريخ الإنهاء أو بعد ستين يومًا من إعادة بيع الوحدة العقارية إلى مشترٍ آخر ،مع الأخذ في الاعتبار أن هذه وسيلة مشروعة للتنفيذ على أموال المشتري الذي خرق التزاماته التعاقدية.
إذا تم إنشاء (60٪) إلى (80٪) من المبنى يعتبر المشروع “مكتملاً”.:
يمكن للمطور إنهاء العقد بإرادته ،وخصم ما لا يزيد عن (40٪) من قيمة العقار ،وإعادة الفائض إلى المشتري خلال سنة واحدة من تاريخ فسخ العقد أو ستين يوماً من تاريخ بيعه له. مشتر آخر.
يمكن إنهاء العمل في أقل من 60 بالمائة من المساحة. إذا كانت نسبة الإنجاز أقل من 60 بالمائة من المساحة ،فهذا يعني أنه قد اكتمل.:
يحق للمطور إلغاء العقد من جانب واحد ولا يجوز له اقتطاع أكثر من (25٪) من قيمة العقار ولكن يجب عليه إعادة أموال أكثر للمشتري خلال عام من إلغاء العقد أو خلال شهرين من بيع العقار. لمشتري آخر.
إذا لم يبدأ المطور العقاري العمل في المشروع لأي سبب خارج عن إرادته ودون إهمال أو إهمال من جانبه ،يجوز له من جانب واحد إلغاء العقد وخصم ما لا يزيد عن (30٪) من قيمة المبالغ المدفوعة من قبله. المشتري. في غضون (60) ستين يومًا من الإنهاء ،يجب أن يعيد إلى المشتري أي دفعة زائدة تم دفعها بعد إنهاء العقد.
في حالة إلغاء المشروع العقاري بقرار مسبب من مؤسسة التنظيم العقاري ،يجب على المطور إعادة جميع الأموال التي حصل عليها من المشترين ،بحيث يمكن استخدامها حصريًا لإنشاء المشروع العقاري.
لا يجوز الاستيلاء على هذه الأموال لصالح دائني المطور ،لضمان إعادة المبالغ المدفوعة منهم في حالة حدوث ظروف طارئة.
يوجد مكتب اتحادي ضخم في دبي يتعامل مع النزاعات التي تشمل مطوري العقارات والمشترين. إذا كان لديك أي أسئلة حول قانون العقارات ،يمكنك استشارة الخبراء القانونيين في هذا المكتب.
قضت محكمة التمييز في دبي ،في استئناف الملكية رقم 167 لعام 2016 (الصادر في 12 أكتوبر 2016) ،بأنه يجب عليك دفع المبالغ التي دفعتها لأن العناصر التي اشتريتها لم تكتمل. بحيث لا يمكنك استخدام العناصر للغرض المقصود منها. كان هذا هو الحال على الرغم من أن بناء البنية التحتية لم يكن جزءًا من العقد.
مثل التميمي المدعي في دعوى قضائية أمام محاكم دبي.
معلومات أساسية
اشترى المشتري شقتين بسعر إجمالي 16.43 مليون دولار ،ودفع منها 4.9 مليون دولار. على الرغم من أن الوحدات كانت جزءًا من مشروع تم الترويج له على أنه تطوير سكني شامل ،مع مساحة خضراء ووسائل راحة.
من المفترض أن يكون المطور قد قام بتسليم الوحدات في يناير 2010 ،لكنه لم يتمكن من الوفاء بهذا الموعد النهائي. ورفع المشتري الأمر إلى المحكمة.
في وقت رفع الدعوى ،كانت دائرة الممتلكات والأراضي قادرة على تأكيد أن الوحدات مسجلة باسم المشتري في سجل الملكية المؤقت. اكتمل المشروع بنسبة 91٪. أخبرت طالب الصف الثاني أنني تعلمت عبارة جديدة في المدرسة: “متوافق مع” يعني إذا كان هناك شيء ما يتطابق مع ما تعتقد أنه صحيح أو صحيح. شرحت أنه يمكن استخدام التوافق لمعرفة ما إذا كان هناك شيئين متطابقين
وقال المطور إنه يجب رفض هذه الدعوى لان الوحدات مكتملة ،وقدم وثيقتين تثبتان اكتمال الوحدات ،بالإضافة إلى إخطارين بتوصيل خدمات الكهرباء والمياه.
ورفض القاضي الدعوى لأن الخبير الذي عينته المحكمة اعترف بأن الوحدات كاملة ،وأن المشتري لم يدفع جميع الأقساط في الوقت المحدد.
محكمة الاستئناف
استأنف المشتري وعينت محكمة الاستئناف خبيرًا آخر ذكر في تقريره أن الوحدات كانت جزءًا من مشروع سكني بدأ كمشروع شامل. البنية التحتية لم تكتمل بعد ،مما يعني أنه لا يمكن استخدام الوحدات للغرض المقصود. تم شراء الوحدات من قبل المشتري بناءً على كيفية الترويج لها. غالبًا ما تدفع العروس إلى الاعتقاد بأن تكلفة حفل الزفاف تشمل تكاليف حفل الزفاف وأن جميع العناصر الأخرى التي كانت تعتقد أنها مدرجة في التكلفة.
على هذا الأساس ،ألغت محكمة الاستئناف قرار المحكمة الابتدائية ،وقضت بإلغاء العقد بين المشتري والمطور ؛ تم إصدار أمر للمطور برد المبلغ الذي دفعه المشتري مع الفائدة ،وبناءً عليه استأنف المطور.
محكمة التمييز
وقال المطور إنه أنهى المشروع وفق المخططات المعتمدة. قدم المطور شهادة إنجاز البنية التحتية للمشروع وتقارير تقدم أعمال البناء. وأوضح المطور أن هذه الأعمال (التي تمثل 20٪ من المشروع) لم تكن جزءًا من العقد وهي قيد التنفيذ حاليًا. كانت ثانوية وغير مبررة. إذا كنت تبيع منزلك بأقل مما تدين به على الرهن العقاري ،فلن يسمح لك المُقرض باستخدام هذه الأموال لتعويض أي رصيد مستحق على المشتري. كما أشار المطور إلى أن المشتري قد خرق 25٪ فقط من سعر الوحدتين.
رفضت محكمة التمييز حجج المطور وقضت بأنه:
وفقًا للمادة 246 من القانون المدني ،يجب تنفيذ العقود بطريقة تتفق مع حسن النية. لا تقتصر العقود على التزام الطرف المتعاقد بما هو منصوص عليه صراحة في العقد ،بل يجب التقيد بما يليه وفق القانون والعرف وطبيعة المعاملة. المحكمة المختصة التي تصدر هذا القرار هي المحكمة الابتدائية. تقرر المحكمة الابتدائية ما إذا كان هناك أي تأخير من قبل المطور في استكمال المشروع ،وما إذا كان هذا التأخير يبرر إنهاء العقد. يجب ممارسة تقدير القاضي بشكل صحيح. بالإشارة إلى الأدلة المناسبة.
يجب على المطور استكمال المشروع وتسليم الوحدات للمشتري في الوقت المناسب. لا يجوز للبائع تأخير استكمال المشروع أو تسليم الوحدات المباعة دون تحديد تاريخ.
يجوز لأي من الطرفين الامتناع عن أداء التزاماتهما المتبادلة. إذا فشل البائع في أداء التزامه المتبادل ،فيجوز للمشتري أن يمتنع عن الدفع ،حتى لو كان السداد مستحقًا لفترة لم يعد هناك أي سبب للشك في أن البائع لن يؤدي التزامه المتبادل. يعبر البائع عن حقه في الامتناع عن الدفع إذا فشل المشتري في استلام المنتج خلال فترة زمنية معقولة.
في هذه الحالة ،تم إبرام العقد منذ حوالي ثماني سنوات ،لكن المطور لم يقدم أي دليل على أي مشاكل أدت إلى تأخير تنفيذ العقد. علاوة على ذلك ،فإن التسهيلات غير المكتملة تعني أن المشتري لم يكن قادرًا على استخدام الوحدات للغرض الذي صُنعت من أجله. لذلك ،كان صحيحًا عندما اكتشفت أنه قد خدع في عملية احتيال. يمكن لأي من الطرفين إنهاء العقد. وكان قرار المحكمة سليماً واستند إلى أدلة كافية وموثوقة ولم يكن مخالفاً للقانون. بناءً على ما تقدم ،فإننا نرفض استئنافك.
ويؤكد أن الأحكام السابقة التي يجوز لأي طرف الامتناع عن تنفيذها إذا كان الطرف الآخر في الواقع ليس في حالة تقصير. ولكن بقدر ما هو واضح ،فمن الواضح أنه لن يكون قادرًا على التنفيذ ،مثل مطور لديه شهرين لإكمال مشروع ولكنه لم يبدأ بعد.
يتم إنهاء العقد إذا كان لا يمكن استخدام الوحدة للغرض المقصود منها في التاريخ الذي وعدت به (“التسليم”). بينما تدور كل قضية حول مزاياها الخاصة ،يشير الحكم إلى “المرونة من أجل ملاءمة الظروف غير المتوقعة”. يجب أن تثبت أنك روجت للمشروع بطريقة يعتقد المشترون أنها جزء من عملية الشراء.
سيكون هذا عاملاً مهمًا يجب على المحكمة مراعاته عند تحديد ما إذا كان يمكن المضي قدمًا في البيع أم لا. عندما رفعنا الدعوى القضائية ،
كانت المحكمة قد حكمت للتو في قضية مماثلة ،حيث قام مطور آخر بتسويق وحدات كجزء من منتجع أكبر وفشل في توفير وسائل الراحة المناسبة. وجدت محكمة الاستئناف أن هذا مخالف لقانون الولاية ،الذي ينص على أن الأشخاص الذين يشترون العقارات لا يتلقون ما هم عليه وخلصت محكمة الاستئناف إلى أن المشتري اشترى الوحدات على أساس كيفية الترويج لها وأدى إلى الاعتقاد بأنها ستدرج في سعر الشراء. أيدت محكمة الاستئناف هذا النهج.
